非农在农村买农民房子，房照可以过户吗？

Question

是这样，我家三口，父亲是居民户口，母亲和我都是非农户口，大概在97，98年在邻县买了一个农民伯伯的房子，（不是一个县的，但是是同一个市的）2间（40平米），现在房子不行了，我家想翻盖一下，我忽然想起来，房产证没过户，还没有土地使用证，现在那农民伯伯在前几年的时候出车祸去世了，现在的邻居是这农民伯伯的侄女李阿姨，当时是李阿姨和她丈夫给买房的私人协议上担保的，我们两家处的还可以，邻居李阿姨不是我家原房主的哥哥的亲女儿，（您能看的明白吧？）李阿姨其实应该姓白，她亲生的亲戚那边有一个堂哥是乡土地办的，村长我们也都熟悉，人非常好，我想问问，这样的情况，我花点钱能不能把·房产证·改到我家人的名下？关键是在于，原来的房主伯伯已经去世了，我怕他儿子翻脸要回房子，因为当时的价钱不高，也就1万块钱，现在价钱比较高，虽然说现在的关系处的不错，但是谁知道呢？我是先翻盖房子，等他要房子陪我钱呢？，还是先办那个房产证过户和翻盖申请呢？大家帮我看看我提的问题和形势

Answer 1

我来给你建议：
1、首先你要确认房屋的土地性质，因为按目前的规定，集体土地上的房产是不能出售的，必须要保证房子是建造在国有土地上，如果这座房子的用地是村里集体土地的话，那就规定只有本集体户口的人才能购买，如果你父亲是本集体的户口，才能保证当年的买卖是合法的；
2、现在你的当务之急是把房产证过户，但你不是本集体户口，乡里是不会同意过户的，除非你能把户口迁回村里来，这个事情可以找乡领导办一下；
3、把户口迁回村里后，再和原房主的继承人办理过户手续，办完过户手续后你就可以拿到新的宅基地证，再申请翻盖新房就可以了。
祝你顺利解决！
房产人阿斌为你解答。

Answer 2

从法律层面讲，非农户口是不得在农村购买房屋的，所以你也不可能进行过户。但实际上还是存在你这样的情况，在农村买房子，至于能否给你办理过户，很抱歉，无法给你准确的答案。原因：不说，你懂得。

Answer 3

1、不可以。
2、农村的宅基地是不可以买卖的，宅基地上的房子属于个人财产，但只能卖给本集体经济组织内部成员。如卖给集体经济组织以外或者城镇人口的，则合同无效。
3、买卖房屋协议只有经过依法登记，买房人才取得所买房屋的产权。只有买卖双方的协议书，不经过买卖房屋登记，就没有所买的房屋产权，在物权上是不生效的。另外，如果卖给非本集体经济组织成员的人，因为买房人无权使用该集体宅基地，买卖房屋关系不生效，买卖双方签订的买卖房屋协议也不生效。

Answer 4

农民伯伯房子是否是商品房？如果是那就通过法律的途径进行办理过户手续；如果不是，那应该是他的自留地建的房子，土地是属于集体用地，原则上是不可以转让的，可以继承，通过其继承人再办理合同手续确认你的使用权，原则上依然不可以过户，但通过某些渠道找找关系还是可以通过村镇政府相关部门糊涂办理的，前提是你的房子有没有房产证或土地使用证（农民伯伯名下的）？
看来，你已经闻到他的继承人要收回房子的味道了，麻烦！我建议还是先通过情理跟他儿子沟通办理过户手续的问题，或适当补偿点钱。如果你抢先翻盖，法律是不会承认房子是你的，这跟政府征地性质不同。
祝你好运！追问

他儿子没有那意思，我是怕有这意思！有房产证，是在这伯伯名下，没有土地使用证（可能是集体土地使用证，很可能在村委会）我的意思是土地办的大领导能不能直接给我办手续？前提是咱出钱！乡长好使不？

Answer 5

不能。除非你拿有土地使用权