影响房价的因素有什么

Question

如题所述

Answer 1

一、需求增加的积极因素

土地供应如今“面粉比面包贵”已经见怪不怪，这种现象也给大家带来了未来房价大涨的预期，带动了当下的购房热潮，促成了土地价格的上涨，从而推动了房价的上涨。
城市规模化2018年我国城镇化率达到59.58%，即将进入城镇化后期阶段。预计到2030年我国城镇化率将达到70%，城镇化仍然具有较大的发展空间和潜力，随着越来越多的农村人口涌向城市、进驻城市，农村老房子的居住者开始老龄化和幼儿化。大量青壮年离开农村，在城市落脚，刺激了对住房的需求。
人口因素人口年龄结构看，1982-2018年间，我国14岁以下儿童比重减少了16.7%，65岁以上人口比重增加了7%，综合两者我们可以计算出，中间段的人口比重增加了9.7%，也就是青壮年人口比例增多（人口年龄结构数据来源于《中国统计年鉴2019》）。1.青壮年正是对住房需求最多的一个人群，因此，人口年龄结构变化也影响着住房需求。2.家庭规模大小随着经济的发展，购房的家庭中2-3人的居多，家庭户数越来越多，所需要的住房套数也越多，对住房的需求也增加3.2018年80后、90后离婚率高达51%，离婚后需求房产会多一套出来。

国内生产总值，国内生产总值与房地产价格呈正向关系,国内生产总值，即GDP,是指为中国消费指数值，就是指一个国家在一定阶段内消费的价钱总金额。当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费，在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。生活的改善证明各类城市公共设置、配套、服务都很完善，许多大型企业愿意留下，企业多高素质人才就多，城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。

二、需求减少部分客观因素

未来小孩有多套房产，未来家庭人口是421的倒金字塔结构，90后、00后根本不缺房子，这个事实就是爷爷奶奶姥姥姥爷，加上父母，留给孩子3套是最低标准，造成房产需求下降。国家统计局发布2020年上半年居民收入数据显示，全国人民可支配收入15666元，比上年同期增长2.4%，但是扣除价格因素，实际反而下降1.3%，收入减少面对买房这个家庭支出里的大头，自然要深思熟虑，购房需求自然有所下降。

人口流出：简单举个例子：56平米的房子只要2万元，从去年黑龙江鹤岗到现在的阜新，一个地级市的房子只要几万块，他们是典型的资源型城市，拿鹤岗来说1917年第一个煤矿，曾经是我们全国四大煤矿之一，鹤岗因煤矿而兴也因煤而困，同时人口2010年常驻人口105.8万人，到了2017年总人口是100.9万人，是名副其实收缩城市，人口跟着产业走，没有产业就没有就业，没有就业年轻人就会离开

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Answer 2

一、看未来价格走向，计算土地拍卖成交价二、看区域房产升值，研究周边新房价格 三、注意规避“拆迁”风险，房龄决定二手房价格 四、评估房产本身品质，判断其保值底线

Answer 3

影响房价的因素你可以看这篇论文。
汤庆园,徐伟,艾福利.基于地理加权回归的上海市房价空间分异及其影响因子研究[J].经济地理,2012,32(02):52-58.
摘要：利用上海市外环以内2010年12月1014个小区的平均房价数据,通过构建地理加权回归模型,并与基于全局最小二乘法(OLS)进行比较,揭示上海小区房价的空间分异和不同影响因子的影响。研究发现,每增加或减少一个单位各影响因子对房价的影响大小依次为:建成时间,到CBD距离,绿化率,到公园距离,距地铁站距离,距超市距离和距学校距离。同时,地理加权回归分解成局部参数估计优于OLS提供的全局参数估计,它可以深刻的揭示出房价和空间影响因子之间复杂的关系,而且可视化的工具可以用地图的形式更详细的呈现出城市房价的整体景观,这些都是传统OLS无法比拟的。