行政合同还是民事合同？房地产的法律精英们进

Question

村委会与A公司签订了旧村改造土地合作开发协议 随即A公司支付定金500万 但后来村委单方声称协议无效 理由为土地处分未经过全体村民投票表决
问题1, 本案中村委会是否有行政主体资格 是否算作行政合同 村委会过错导致合同无效的救济方式有哪些？双方是否算作故意规避法律行为？A公司能否得到法律保护？
问题2、本案中协议可否算作民事合同，可否按民事合同的表见代理原则认定合同有效？

Answer 1

1.村委会没有行政主体资格,只有在行使特定权利时比如上级发放救济款时就是行政主体,而此种情形是不适用的行政合同的,为民事合同.
无效合同的认定还要区分是合同的部分无效还是全部无效?全部无效的话,就要按照恢复原状的原则在当事人之间产生相互返还已经履行的财产或赔偿损失的责任。相互返还财产不仅意味着当事人为履行已经支付的费用不能得到补偿,订约的目的不能实现,而且这种相互返还将会增加不必要的返还费用,从而造成财产的损失和浪费.
至于认定是否为规避法律法规的行为要看行为本身是否存在法律所禁止性或强制性的适用规定.单就上述情形来看,村委会可能存在违反规定的行为,但村委会本身不是行使法律职权部门,不可能熟知法律,很多时候是在不了解情况下作出的行为,而一旦出现事情或事故时才去查找是否符合法律的规定,是否违反法律.
a公司的权益当然受法律保护,但法律保护是在不违反社会公共利益的情况下作出的,在村委会明显违规操作的情况下,可能会认定合同可撤消\可变更甚至是合同无效,在此时,公司的投入或付出村委就要返还,或赔偿该条款的同期利息,或赔偿相关损失等等.
2.村委会在作出涉及村民重大利益时要召开村民大会或村民代表会议,上述情况所涉及的旧村改造问题就是涉及村民利益的重大问题,要召开会议才能决定.没有召开是不合法的,不适用于表见代理的情形.

Answer 2

第一，村委会不具有行政主体资格，因为村民委员会是村民自治组织，而非行政单位，合作开发协议也不属于行政合同，而是民事合同。
第二，不构成表见代理，因为涉及村民利益的重大事项需经过村民会议半数通过（具体可参见《村民委员会组织法》第二十四条），这属于法律的明确规定，因此A公司难以证明其为善意相对人，进而无法主张表见代理。
第三，A公司的救济途径是要求村委会返还定金500万，并按照银行同期贷款利率支付利息，同时要求村委会承担缔约过失责任。
总之，A公司想主张合同成立并继续履行是不可能的了，除非村民会议和村委会作出妥协，因为现在政策对农村土地的发地产开发持谨慎态度。追问

多谢啊！但是我想怎么才能证明这个合同有效，在合同有效的情况下村委会单方解除。这样才能适用定金罚则。这样才能保证A公司利益最大化。如果按照无效合同算的话，只能按照村委会承担缔约过失责任来赔偿损失。
可按照您的观点来讲，是说双方均属于明知法律规定，但是仍签订本协议，那双方都有过错，那么连缔约过失责任都不能够争取了吗？A公司的实际损失远大于可证明的损失，那损失可就大了啊

追答

这个问题真的很棘手，我以前也遇到过类似的问题，我们当年的做法是：一方面，努力证明合作开发不是《村民委员会组织法》第二十四条列举的情形之一，因为既没有改变土地的性质，也没有土地的权属，甚至可以往代建房屋上靠拢，而不是合作开发；另一方面，我们私下和村委会沟通，给他们涨价了，最后他们接受了。

追问

现在是A公司不想继续开发这个项目，能把前期投资让村委退回来就行，所以想证明合同是村委解除掉的，而不是无效的。现在也正在协商之中。
请假下您为什么要往代建房屋上靠拢而不按合作开发来算？

追答

因为合作开发要共同投资、共同承担风险、共同分享收益，而代建房屋就简单多了，无需共担风险，当然，这只是当时我们无可奈何之下的给法院的说辞而已。前期投资应该是按照双方的过错程度来分担，本案中应该是双方都有过错，具体各方过错的大小，还得看双方手里的证据，尤其是合同。如果合同中村委会在陈述与保证条款中保证过履行法律规定的表决与审批手续，那么，主要责任应当在村委会乙方。

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Answer 3

村委会是村民自治机关，不具有行政主体资格。村委会未经全体村民投票表决，属于无权代理。

Answer 4

1、不具有行政主体资格 不算行政合同 村民可向村委会进行行政诉讼 A公司能得到法律保护