http://anjie.anjia.com/anjie/gongjijin.htm公积金贷款
公积金如何抵冲贷款?
问:
公积金如何抵冲贷款?与哪个部门联系?需要什么手续和材料?
答:公积金冲还贷是指提取个人公积金帐户余额去抵冲个人住房贷款。您可委托贷款银行代办公积金提取冲贷手续,也可直接到公积金管理中心办理
公积金可否不交税?每月由个人及单位缴纳多少?
问:办公积金的这部分钱是否可以不交税 ?每月个人交多少? 公司交多少 ?
答:
职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例,单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例,两笔金额之和即为该职工的住房公积金月应缴额 。公积金部分应缴额是不交税的。
您申请了商业贷款后,只能提取您公积金帐户的余额冲还贷款,不能再为已抵押的房子申请公积金贷款。您只可购房时同时申请商业贷款和公积金贷款的组合贷款。
只要您在职,您的公积金就会一直缴纳。如果具备公积金提取条件,您就可提取。一旦失业,您的公积金就会欠缴,个人公积金帐户会封存。
购房首期款不能用住房公积金储存余额支付
1999年10月公布实施的《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》及其实施细则与以前的住房公积金贷款政策的一个很大不同是,贷款申请人或者共同贷款申请人不能用其住房公积金帐户中的储存余额全部或者部分支付首期购房款。之所以这样规定,是基于公平合理、权利义务对等的原则。因为,申请贷款的职工已经获得了缴存的住房公积金余额一定倍数的金额的贷款,已经将其他人缴存的住房公积金互助给自己所用。如果允许申请贷款的职工提取自己缴存的住房公积金储存余额支付首期购房款,又获得贷款资金,对其他缴存住房公积金的职工来说,是不合理的,也是不公平的。
因此,新的贷款政策对此作了调整;你要贷款,就不能提取储存余额;你要提取储存余额,就不能申请贷款。当然,这次政策的调整只是微调,限制职工提取其住房公积帐户中的储存余额只是在提出住房公积金贷款之时。贷款以后,在规定的时间,职工仍可提取其住房公积金帐户中的储存余额冲抵贷款本息。
借款人提前还住房公积金贷款的形式
借款人可以提前偿还住房公积金贷款,但需征得贷款人的同意。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》及其实施细则的规定,借款人提前偿还住房公积金贷款有两种形式:一、一次性提前还清全部贷款;二、提前偿还部分贷款。
一次性提前还清全部贷款是指住房公积金贷款在未到期之前,借款人一次性将贷款余额与当月贷款利息还清的还款方式;提前偿还部分贷款是指住房公积金贷款在未到期之前,借款人在一定条件下一次性偿还部分贷款本金及其当月贷款利息的还款方式。
哪些单位可以承办住房公积金业务?
公积金管理中心委托各商业银行承办。
住房公积金的金融业务主要有两大类:一是住房公积金的归集业务,二是住房公积金得贷款业务。目前上海住房公积金的归集业务只委托中国建设银行上海市分行承办;住房公积金的贷款业务自1998年后逐步增加,截至目前可委托的银行有----中国建设银行上海市分行、中国光商银行上海市分行、中国农业银行上海市分行、中国工商银行上海市分行、交通银行上海市分行、上海银行、上海浦东发展银行、中国银行上海市分行、中国光大银行上海分行都可承办个人住房公积金购房贷款业务
上海缴存过,外地购房能提取此余额,但不能申请上海公积金贷款
在上海履行住房公积金缴存义务而在上海在以外城市购买住房的,有这样两种情况:
(1) 在本市履行住房公积房缴存义务的职工本人在外地购房;
(2) 在本市履行住房公积金缴存义务的职工,其在外地工作的配偶在外地购房。这种两种情况在能否提取住房公积金,能否申请住房公积金贷款问题的处理方面并不完全一样。
• 履行住房公积金缴存义务的职工本人在外地购买住房的,可以提取其住房公积金帐户中的储存金额,但是不能申请住房公积金贷款。因为,住房公积金贷款实行以所购住房予以抵押,担保住房公积金债权的实现的制度。由于抵押在外地,对抵押物监管难以实现,贷款风险相对较大。所以,职工在外地购买住房不能申请住房公积金贷款。
• 履行住房公积金缴存义务的职工,共在外地的配偶在外地购买住房的,除职工与其配偶明确约定所购住房归职工配偶外,职工可以提取其本人住房公积金帐户中的储存余额。政策的依据是《中华人民共和国婚姻法》关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外”的规定。同样道理,职工配偶在外地购买住房。不能申请住房公积金个人购房贷款。
什么叫住房公积金的累计缴存?
所谓住房公积金的累计缴存是指职工自实际缴存住房公积金之日起,至某一时段止缴存住房公积金的时间和金额的总和。职工在缴存公积金过程中可能会因为工作单位变动而中断住房公积金的缴存,也有可能会因重新就业而继续缴存住公积金。因此,对某一个职工来说,其住房公积金的缴存可能时断时续。住房公积金累计缴存的意义在于市公积管理中心在审核职工住房公积金贷款申请时作为衡量职工履行住房公积镏金缴存义务的时间和计算贷款额度的依据。
什么是公积金的共同借款人?
在商业贷款中有共同借款人的情况,其实在公积金贷款中也存在共同借款人的情况
所谓住房公积金的共同借款人是指共同申请一笔住房公积金贷款的两个或两个以上借款人。根据《上海市住房公积金购房贷款管理办法》规定,住房公积金贷款额度的计算以贷款申请人住房公积金储存余额的一定倍数为依据。因此,当一个人的住房公积金储存余额不足以达到所需贷款额度时,需要“增加”其他人作为共同借款人以增加贷款额度。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》规定,能作为住房公积金共同借款人的应符合以下条件:
(1) 必须是借款人的配偶或者同户成员。
(2) 必须具备与借款人相同的贷款条件。如:连续缴存住房公积金的时间不少于六个月;无住房公积金还贷债务,并且无尚未还清、可能影响住房公积金贷款偿还的其他债务,等等。
所以借款人的、同户成员作为共同借款人时,可以按规定计算住房公积金贷款额度,同时承担连带偿还住房公积金贷款的责任。
什么是公积金帐户中的储存余额
住房公积金储存余额是指职工住房公积金帐户中本息的实际数额。由于职工按规定缴存并可提取其住房公积金帐户中的储存余额,因此,职工住房公积金帐户中的实际数额是变动的。
根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》的规定,贷款申请人或者共同借款申请人的住房公积金储存余额以贷款受理机构受理贷款申请前一个月的各自住房公积金帐户中的实际数额为依据。
什么属于“同户成员”
所谓“同户成员”是指“在申请住房公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上的直系血亲。
虽实际居住但不属同一户籍的,或者虽属同一户籍但同一户籍时间在一年以下的,不属于同户成员。
以上是同户成员的具体解释,这对于共同借款是有重要意义的。
细说公积金冲还贷方法二
公积金分为两大类:
(一) 等额还款法
(二) 余额还款法,又可分为A和B两种
余额还款法:
“余额还贷法A”即借款人再提取住房公积金存储余额后,先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息,剩余金额一次性冲还住房公积金贷款本金,还清住房公积金贷款后可冲还商业性住房贷款本金,并在月还款额不变的前提下缩短原还款期限,次月起根据原借款合同约定的利率和月还款额正常还贷。
“余额还款法B”即借款人在提取住房公积金存储余额后,先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息,剩余金额一次性冲还住房公积金贷款本金,还清住房公积金贷款后可冲还商业性住房贷款本金,并在还款期限不变的前提下减少月还款额,次月起根据原借款合同约定的利率和新的月还款额正常还贷。
例 客户乙公积金帐户余额有1万元,公积金总贷10万元,商业5万元,采用月等额还款法。每月还款金额为公积金700元,商业300元,到今年9月份,农行会把客户乙公积金帐户上的余额提取到其还款帐户内,进行一次性公积金冲贷本金(不包括商业还贷,只冲公积金)那么,客户乙原本贷10万,冲还掉1万,还有9万,这时,就有余额还款法A和B之分。
A法就是本金减少,年限缩短,每月还款金额不变;
B法就是本金减少,年限不变,每月还款金额减少。
客户乙帐户内的余额同样截止到当年的9月份,其从10月份开始每月交纳的余额帮他累计到明年的9月,按上述方法继续冲贷。
碰到客户对公积金冲贷的种种不理解甚至不满,造成改单或者退单,增加了签约时的工作量也对公司造成了一些不必要的损失。就此,我对农行的公积金冲贷方法作出上述细说,如有不明白之处,各位销售或销售支持可直接与我联系。
很乐意为你们服务!
另注:如果客户在每月还款上不存在还款压力,那么建议其使用余额还款法进行公积金冲贷,因为利息随着本金的减少而减少。
具体操作繁复,而且可能因银行而异,请咨询专业人员,可拨打电话63351000咨询。
细说公积金冲还贷方法一
公积金分为两大类:
(一) 等额还款法
(二) 余额还款法,又可分为A和B两种
“等额还款法“即根据提取的住房公积金提取还贷金额,每月等额还贷不变,扣款顺序是先扣公积金贷款,再扣商业性个人住房贷款。
现举例说明等额还款法:
例 客户甲他的公积金帐户余额有1万元,公积金贷款总额为10万元,商业贷款总额为5万元,采用月等额本息还款。假设每月还款总额为1000元(公积金+商业)那么,到今年9月份,农行会把客户帐户上的余额1万元提取到客户的还款帐号上,给客户甲进行公积金的冲还贷。等额还款法是公积金与商业一起冲贷:
10000元/1000元=10个月 这10个月客户甲就不用还贷了(余额截止到当年的9月份)
客户甲从当年10月份每个月缴的公积金则进行累计,累计到明年的9月份,按上述方法继续冲贷,周而复始,直至客户甲把贷款还清为止。
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