起诉房地产开发商必须是在业主收房后吗？

Question

地下车库出现许多裂缝。业主要求第三方进行检验。开发商不同意。
并提出不介意走法律途径，但是要业主先收房。
所以，想问起诉房地产开发商必须是在业主收房后吗？
最好有法律依据。别纯理论

Answer 1

　　不是，如果开发商违约都可以起诉的。
　　开发商违约后，购房者是可以要求退房的，但是必须符合法律规定的条件。
　　《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
　　因此，开发商违约时，如果满足以下条件之一的，则购房者可以退房：
　　1、开发商和购房者协商后都同意退房;
　　2、商品房买卖合同里规定了退房的条件，开发商的违约行为符合该条件;
　　3、开发商的违约行为构成了《合同法》第九十四条规定的情形。
　　相关知识延伸阅读：退房需要满足哪些条件
　　法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下几项：
　　(一)购房合同无效
　　根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：
　　1、开发商无权处分该房产
　　主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
　　2、开发商存在欺诈情形
　　虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。

Answer 2

说实话，我起诉过开发商，研究过法律依据。法律依据就是纯理论。别纯理论实在写不出来。

你自己去看看房屋验收标准吧。

你可以任何时间起诉，起诉和收不收房关系不大。

没有第三方检验也一样可以起诉。拿着报纸照相，到法庭上一样是证据。如果非要要求第三方验证，开放商绝对不会给你找的，需要你自己去律师楼或者找城建局那帮人检验。

地下车库墙体裂缝，需要看是否影响到楼体结构，你肯定没有打过官司，没有去过法院。

光凭一个墙体裂缝，只要不是建筑毛病，你根本无法获得赔偿，花了一大笔钱，大半个月的时间（你需要天天去法院，而且还需要花钱查找复印很多材料），如果你花钱找了第三方，第三方的钱可能还要你出。两万啊！最后得到第三方一句，墙体开裂是由于天气原因，建筑本身不存在质量问题。连对不起都没有。你花了几万元，开发商找了一个刮大白了花了2元钱解决了。

关系上，行贿上，你不可能斗过开发商。他比你有钱，比你有门。正常说成绝佳，小病说成没病，大病说成小病。你又不是专业人员，你有没有专业资质，记者，警察都不是。

你唯一可能获得额外可收入就是你能证明房子现在不符合房屋验收标准。开发商延期交房支付违约金。如果没写违约金计算方法，就按日万分之一。100万买的房子，一天100元。如果你合同写了，写多少是多少。我们这里不少合同写的日万分之0.5或者0.3。你自己算吧，我不多说了。

如果你能证明房屋存在严重的质量问题，（这样的现象几乎为0）。房屋盖起来也是豆腐渣工程。（无法检验到，因为房子都是刮过大白的，即便没有也会有一层水泥，如果你私自砸了承重墙，你要受到处罚。如果你不砸承重墙，你根本无法确定房屋质量问题。即便是看见了毛竹代替钢筋，又能怎么样？开放商说只是一小段，其他的绝对都是钢筋，你能把整个楼全砸了？）

如果你真的确认房子有质量问题，那么开发商将退还你交的房款。如果你贷款了。那么恭喜你，你将损失一大部分利益，因为贷款息了开发商是不管的，那你是和银行之间的事情。

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