今天，我给你解释清楚：
第一，开发商要卖房，首先要取得五证：
1.国有土地使用证图标(国土局)
2.建设用地规划许可证(规划局)
3.建设工程规划许可证(规划局)
4.建筑施工许可证(住房和建设局)
5.商品房预售许可证(住建局)
这五证是有顺序的，没有前证和后证是办不了的。它们是一一挂钩的，所以只要有最后的预售许可证，五证也算是齐全的。
第二，预售许可证一般在房子建到三分之一以上就符合申请条件了。有了预售许可证，开发商就可以出具合法签约的网上销售房屋。这时的房子叫拍卖行，也叫一手房(一手房包括拍卖行和现房)。可以全款买房，也可以首付加贷款。如果购房者需要以首付加贷款的方式支付房款，那么开发商需要去银行办理准入手续。银行会审核开发商的各种资质，包括预售许可证、财务报表、开发资质等。并确保这些都没问题。开发商要在这家银行开一个法人账户，买家把这些都办好了就可以申请贷款了。一个楼盘能考上多家银行，主要是因为利率、额度、查买家条件的不同。
3.购房者想通过银行申请贷款，必须满足银行的审核条件，主要包括身份证、户口本、结婚证(已婚人士提供)、收入证明、收入流水(半年到一年，银行微信支付宝审核)。一般银行要求一个家庭的月收入要在月供的两倍以上。网签合同、首付款凭证(包括收据或发票、转账凭证或信用卡poss单)、个人信用报告、房产查询证明。首付比例一般是首套房30%，二套房40%，三套房不贷款。有的银行只认贷不认房(即首套不认贷)，有的银行认贷认房。如果接受贷款和房子，需要出具房产查询证明。信用报告主要看是否逾期(甚至三次六次)，是否有其他借款或担保，是否有未完成的法律诉讼。这些都没问题。买方需要签署各种文件和合同。核心意思是：银行同意贷款给你买房。你需要先把房子抵押给银行，每个月要还本息，直到按合同还清所有贷款。逾期不还，银行会催你还，会记入征信报告。如果连续三期以上逾期，银行可以通过司法程序拍卖你的房子。在这些银行签字认可后，由买方、开发商、银行三方共同到不动产登记中心办理提前抵押登记手续。审批通过后，不动产登记中心会出具抵押证明，银行拿到抵押证明后，就可以放款了。贷款直接打到开发商在银行开立的对公账户，目前开发商已经拿到了该套房子的全款，买方将在次月开始还贷。
4.房子建好后，还要经过住建、消防、监察、规划、环保、人防等部门的验收。验收后取得竣工验收备案表，即可交房。测绘机构可以在房屋测量后办理大证(初始登记)，每套房屋的房产证(转移登记为不动产证)可以在大证完成后办理。拿到房产证后，拍卖的房子就变成现房了。届时，银行和购房人一起到不动产登记中心办理现金过户手续(将拍卖房屋的抵押转为现房抵押)，然后就完成了购买一手房的所有手续。
5.房子没完工，能不能不退，让银行找开发商？答案是否定的，从上面很清楚，银行贷款给购房人，作为抵押物的房子是属于购房人的。最后是否未完成，不在银行的管辖范围内。征信不还，会被记录逾期。如果进入司法程序，还会影响下一代的前途，比如入党，参军，考公。至于最后能不能通过拍卖拿到欠款，银行并不担心，因为只是时间问题。最多管理人受一点影响，账面上暂时有一笔不良资产。
6.谁该为糟糕的结局负责？
这里要提到资金的监管。开发商在办理预售许可证时，会同步建立资金监管账户，由住建部门监管。
按照规定，所有购房款(包括首付和贷款)都要存入监管账户，专款专用(主要用于结算工程款)。但在实际操作中，只有首付有强制监管，贷款监管不严，所以很多开发商挪作他用，没有专款专用。一旦资金链断裂，就会导致烂尾。所以主要责任在于开发商管理不善，违规使用购房款，住建部门监管不严。目前很多地区已经开始实施强制监管，整改不合格的开发商被暂停甚至降级。
期房贷款流程
1、咨询并申请
购房者先通过销售单位了解办理贷款的相关事宜，包括贷款所需资料，贷款额度、期限等；然后到银行领取贷款申请表和个人情况调查表，填写表格，并将表格和相关资料一同提交到银行，提出贷款申请；
2、审批后签合同
购房者提交申请后，银行会对购房者的申请资料和申请人的个人情况进行了解，并进行审批。通常该过程需要15个工作日左右；审批通过以后，购房人和银行签订借款合同；
3、办手续
借款合同签订完毕以后，借款人将应办的保险和抵押手续办理完毕。
买现房和买期房最大的二者最大的区别在于前者可以直接看到房子，后者则只能看到开发商介绍的部分信息。所以买期房可能在房屋质量上和面积上都可能和介绍的不同，所以这些都要在和同中写清楚，这样在验房收房时出现问题，就可以及时解决。