请教一个关于商业门面商铺的租赁问题

Question

请教一个关于商业门面商铺的租赁问题。

我看中了位于我市某商业区的一处门面，有意租来从事小商品生意。目前该处也打出了转租的招牌。经询问目前店主B小姐，得知情况如下：

1、 该门面尚未售出，由开发商对外出租。这是我在开发商租售中心A小姐处和经营该店的B小姐处问到的。（A小姐确实是租售中心工作人员，B小姐确实是目前店主无疑）
2、 比较头疼的是：该门面实际是A小姐先租得（可能是近水楼台的内部资源吧），然后转租给B小姐。AB二人有一定私交，但不太深。
3、 B小姐开价2万转让费，她退出门面。
4、 A小姐称只能在A名下转租，由A同我签订租赁合同，如果在她手上签订，租金比开心商处租赁略低。（在A手里租4000月,在开发商处5000月）
5、 B目前的租约有1年半。（其实是A在开发商处的租约尚有1年半，因为A才是真正意义上的承租人）
6、 A与开发商的租约中有“不得转租”的明确约定，这是我在开发商处问得的，也是A告诉过我的。但开发商说他们对此默认不反对。

我的疑问是：
1、 我能在A手里租赁吗？
2、 在我付出2万的转让费和装修费后，在租期届满的时候，如果A提出收回门面自己经营，我岂不在了怨大头？我的转让费和装修等等损失，岂不打了水漂？我该如何规避这种风险？我也咨询过开发商，开发商说理论上A是可以收回门面的，有我提担心的可能性出现，并称其实开发商也可以在租金届满的时候有权收回。开发商建议我与A在转租合同中明确约定权责。
3、 如果真的要同A签订合同，合同该怎么个签法？

谢谢！回答得详细我将继续追加分数

(请不要复制网上现有答案，我已经看了很多）

Answer 1

　　我来回答一下，但愿对您有帮助：

　　1、首先转载一篇文章，一个真实的教训：
　　小心店面低价急转骗局
　　来源：浙中新报

　　“我花1.3万元钱租下一间店面，还花了2000元盘下店里的饰品。可就在我的饰品店开业这天，有个男的来到店里，说这间店面的租期已到，限我三天内腾空。我和他理论了半天，才知道之前将店面租给我的那名男子是假房东。”来自江西的方小姐谈起自己近日的遭遇，很是气愤。

　　方小姐来义乌打工多年，一直从事饰品加工行业。由于对饰品的生产流程及销售渠道较为了解，便萌生自己开店经营的念头。一个多星期前，她在义乌国际商贸城一期市场附近看到一家饰品店挂出了“店面低价急转”的牌子，便进店询问，店主李某表示店面租期还剩半年多，因为自己有急事要回四川老家，所以想尽快转让店面。

　　方小姐要求李某找房东出面证实。李某就提供给她一个手机号码，还说该号码的主人就是房东。随后，方小姐给“房东”打了个电话。“房东”称自己在外地出差，转租费直接支付给李某就行了。于是，方小姐就与李某进行商谈，双方谈好转租费为1.3万元，方小姐当场付了钱。“我店里还有价值3000多元的饰品，2000元卖给你，要不要？”李某问。考虑到手头资金紧张，方小姐查看饰品后同意了李某的要求。

　　只花1.5万元钱就拥有了自己的饰品店，这让方小姐心情特别好。这天，她正哼着小曲坐在柜台前整理东西时，店里来了一位不速之客。“我是房东。这间店面已经到期了，请你三天内将店面腾空，我已经将店面出租给别人了。”来人说。“这怎么可能？这店面是我刚租下的。前些天，我还打电话问过你呢。”方小姐困惑不已。“我没接到任何电话，你可能被人骗了吧。”来人向她出示了房产证明，这时方小姐才知道自己先前遇上的是假房东。

　　据房东陈先生介绍，李某与方小姐之间的转租协议他并不知情，但他和李某曾签过合同，于2008年6月20日到期，所以他早把店面租给了王先生，并收了王先生的租金。“这样吧，王先生经营的也是饰品店，我帮你联系一下他，看他愿不愿意收店里剩下的饰品。”陈先生说。最终，王先生以1800元的价格收下了饰品，稍稍弥补了方小姐的经济损失。

　　在同情方小姐遭遇的同时，记者也提醒每位想开店的朋友，租赁店铺时，别忘记查看对方的有效证件，光电话“求证”身份，是草率也是要不得的，千万别学方小姐，最后吃了哑巴亏。

　　二、店铺转租中的法律问题：

　　店铺租凭中的法律问题是创业者经常遇到的，如果不懂法，在租赁时就最容易产生麻烦。因此，创业者要注意以下问题：

　　一是房屋租赁合同要尽量写得详细些，包括装修、维修该由谁承担等，一般房屋修缮应由房东负责。还有房屋租凭的最长期限是20年，租赁时间若超过6个月，最好签订书面合同。

　　二是如果房东要收押金，承租人可计算一下，押金数额在经营成本中占的比例大不大。如果不大，又不影响资金流动，就可以交；反之，则要考虑是不是放弃，另换一家。目前还没有明确的法律条款规定租房押金能不能收，收多少。如果房东提出押金要求，双方可以在合同中进行约定。千万不要口头约定，否则今后免不了扯皮。

　　三是租凭合同到期后，原承租人在同等条件下有优先承租权。有些房子因周围环境改善，房东不想再把房子租给创业者，或者提出加租。而这时创业者的生意已做得很好，如果经营地点改变，原来辛苦味建立起来的客户网络就要受影响。在这种情况下，创业者可用优先承租权来约束房东。

　　三：铺面转租协议书》
　　甲方〈转租人〉：XXX

　　乙方〈租用人〉：袁丁丁

　　甲方XXX，黑龙江省齐齐哈尔市XX街道XX号人，现就读于云南省农业大学04级体育系XX班，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

　　乙方袁丁丁，系长沙市芙蓉区远大二路1069号人，身份证号码：36252519870206XXXX

　　本协议遵照《中华人民共和国宪法》以及《中华人民共和国合同法》，在甲乙双方平等自愿的前提下签订，经双方签字即产生法律效力，受法律保护。现就租赁具体事项约定如下：

　　一、本协议具体位置为云南农业大学蒜村服装一条街XX号。由于甲方对铺面不具有所有权〈由租凭所得，有使用权和转租权〉，故由甲方提供原协议〈铺面所有权人签订的对本铺面的有效租凭协议书〉复印件，作为本协议的附件。

　　二、本协议有效期为一年，即2007年九月10日至2008年9月10日。

　　三、铺面年租金为9200元〈玖仟贰佰圆〉整，分两次付款，第一次在协议签字时支付，金额为4400元〈肆仟肆佰圆〉整，第二次付款日期为2008年4月10日，金额为4800〈肆仟捌佰圆》整，付款地点为本协议所指的铺面内。

　　四、本协议签订后，店租不得浮动，否则算甲方违约。

　　五、协议到期后，若甲方继续转租，乙方有优先权。

　　六、甲乙双方提供的信息及资料必须真实有效，否则算欺诈对方，被欺诈方的一切损失由欺诈方赔偿。

　　七、双方任何一方违约，须赔偿另一方的一切损失，以及违约金5000〈伍仟圆〉整。

　　八、协议生效后若发生纠纷，诉至法院，胜诉方因诉讼而损失的一切可计算的费用由败诉方支付。

　　九、协议签订地点为云南省农业大学蒜村服装一条街XX号店铺内。

　　十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。

　　十一、协议经甲乙双方及公证人签字后生效。

　　签字 甲方：

　　乙方：

　　公证人：

　　签订日期：二OO七年九月五日

　　四、本人意见综合：
　　朋友你这个铺面风险相当大，没有你的上家没有转租的权利，你面临双重风险，所以希望你谨慎行事，小心为妙。

　　谢谢！

Answer 2

我转门面无数.............

和你说吧,,,,你转这个门面的风险超大,并且超容易给人骗~~~~~~

1,通常指的转让,是必需和业主(这个铺子的业主也就是开发商)签定合同,需要业主同意后方可转让,也就是真正的转让不是你和B之间的转让,而是你和A之间的转让,也就是说,你和A一起去开发商那里办理过户手续,这样才算是转让,如果你和B去A那里办理过户,那根本算不上是转让~~~~

2,A又不是傻的,这种转让门面,可以说是A和B一起弄的,你说A会亏本租给B吗??所以我敢肯定,管理处给A的价格要不就是低于4000,要不就不可能发生4000的亏本租给你.

3,B把门面转了给你后,那么A到1年半后是有权收回门面,以我的经验估计,A绝对会收回门面,然后再转让出去,从中又赚取一次转让费用~~~~~

4,你可以去招商部门一下市场管理方,那个门面的据体租金是多少还有这个门面的详细情况

5,我不建议你转这个门面,因为这种门面的风险太高了,99%A都会在1年半后收回门面,所以如果你要转的话,你要把这两万摊到这1年半的租金那里,看看这种租金是否可以赚得到钱,和其它相同位置的商铺租金进行对比~~~~~~

Answer 3

我是做房产 类似你的问题在生活中很常见的
1.首先，谨慎从事的话，这种转租的房产有很大的风险。
2.你说的到期你的维修费和装修费打水漂，确实是件很实际的事情 。在一个房产是开发商的，按照国家规定是该在开发商那里租的，你只有与开发商签定合同才没有风险。A可以收回门面，她只是一个工作人员。完全可以根据时常的房价情况收回出租再高价租给他人，在一个风险就是，万一发生纠纷，A首先就违约了（开发商。）。那么你们的合同就是无效的。
3.如果考虑到风险，我建议你还是和开发商签定合同。如果开发商给A有明确的转租合同，你们可以就其中一项签定个合同