谢杰 蔡甸某住宅小区一楼业主李某为了让自己的房子“升值”，将住宅改建装修，改作商用，开办了一家餐饮店。因为该餐饮店经营产生的油烟和噪音恶化了相邻住户的居住环境，干扰了小区居民的正常生活起居，并且各色人等出入小区引起了小区其他居民安全方面的担忧，很快遭到小区其他业主的抗议。物业管理公司进行调解时，李某认为自己改造自家房子，与他人无关，拒绝进行调解。该小区业主于是联名向蔡甸区政府及房产局、工商局、环保局等相关职能部门投诉。 此案涉及业主是否可以改变物业权属登记用途，以及如何处理因改变房屋用途与其他业主产生利害关系的问题。 首先，住宅房屋能否改作商用，住宅改为商用需要满足什么条件？根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意。” 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条对此进一步规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。关于“利害关系人”是指“本栋建筑物内的其他业主，本栋之外业主认为有利害关系的，应当证明其房屋价值，生活质量受到或者可能受到不利影响的”。可见，将住宅改为经营性用房一是要取得本栋全体业主的同意及其他有利害关系的业主同意，二是要遵守法律、法规以及管理规约。 同时，《武汉市物业管理条例》第五十九条第一款规定：“物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业”，第三款对此也明确规定：“规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所”。从前面的法律、法规可以看出，业主擅自将住宅改为经营性用房，首先侵犯的是有利害关系的业主的民事权利，其次是违反房屋建筑使用行为规范，对于前者，按照现有法律制度设计，由业主通过民事途径解决，对于后者，由相关主管部门依法处理。 （蔡甸区房产管理局供稿）
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