问题：隶属于江苏省淮安市楚州区合作联社的溪河商业社，单位性质为大集体。20世纪60年代，该社经划拨取得了土地使用权，至今未办理土地使用证。由于该社职工宿舍已成危房，而单位因经济不景气不想投资改造，职工蒋春龙提出：单位转让已成危房的宿舍，以便个人投资改造，改善住房条件。后该社将危房卖给了蒋春龙，仍作住宅使用。转让协议载明其土地使用权面积为59.5平方米。蒋春龙办理了房屋所有权证，缴纳了契税，办理了转让协议公证。
我局受理蒋春龙的申办事项后，审核材料时产生了疑问题：该社的土地使用权究竟属于集体性质还是国有?这一土地转让行为是否合法?该宗地究竟是办理土地转让还是补办出让手续呢?江苏省淮安市国土资源局楚州分局 史兴
答：淮安市楚州区合作联社溪河商业社的土地位于城市内，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有，该土地所有权是国有土地。该土地是20世纪60年代划拨的，没有办理出让手续，仍然属于划拨方式取得的国有土地使用权，使用权人是溪河商业社。
溪河商业社可以将宿舍房子作为危房卖给职工蒋春龙，但是存在两个问题：一是溪河商业社是否有权力将土地使用权卖给蒋春龙；二是土地使用权人能不能登记为蒋春龙。
该房屋买卖涉及到土地使用权转让问题，应适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该规定第二十三条和第二十四条规定，转让土地使用权，则地上建筑物和其他附着物所有权一起转让；转让地上建筑物和其他附着物，其使用范围内的土地使用权随之转让。就是说，以转让房产的名义转让了土地使用权是法律所允许的。以转让土地使用权的名义转让了房产也是法律所允许的。
在国有划拨土地使用权转让方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，转让房地产及其划拨土地使用权有两个要件：一是政府批准；二是受让方办理并缴纳土地出让金。凡未经政府批准，未缴纳土地出让金的，政府不能为其办理房屋和土地使用权过户手续。
本案中，房子是企业所有，企业可以自主处置，但土地是国家所有，只有国家才能处置。溪河商业社是划拨土地使用权人，无权转让划拨土地使用权；溪河商业社有权出售房子，但买房子的职工无法办理《国有土地使用证》，无法办理房子过户手续；如果把房子所占用的土地单独办理出让手续，然后再卖给职工，法律虽然没有明令禁止，但因为整个土地全部是划拨土地，中间开一个“天窗”办理出让手续，不符合规划，土地管理部门也不会同意的。
国土资源部政策法规司 陈战杰
