实际建筑面积和开发商宣传资料写的不一样

Question

景尚景Ⅱ景里疑问：开发商标的建筑面积和我按户型图算出来的建筑面积不一样，相差十多个平方。以A型为例宣传资料上建筑面积73.47赠送30实得面积104.36。以户型图所标尺寸算出来建筑面积应该是86左右，这当中开发商有忽悠买房者的嫌疑。这就表示以后有十多个平方是计入不了房产证的。售楼小姐说开发商是为了验收时从房管局骗面积，有两间写的赠送面积的卧室验收时是不封墙体就像阳台一样，等验收过了在封墙体卖给买房者。这样弄的我完全搞不懂他这个面积是怎么回事。自己根据户型图算的建筑面积和开发商写的73.47相差约12个平方。这样的房子能买么？附户型图一张请行家帮我看看，非常感谢！
重点困惑是按户型图算套内面积有86多不算外墙，开发商写的建筑面积74.37平米。建筑面积上的十多个平方计不进房产证会有什么影响？房产证上是计加上公摊的实得面积还是建筑面积？
如果回答一经采纳，追加20分奖赏！绝不食言！

Answer 1

差的12个平方是公摊面积，这不是忽悠你的（楼梯，电梯，电机房……）。
1.建筑面积算的时候是从外墙皮就算，不是俺图纸算，而你看到的图纸是从墙的中轴向算的，所以使用面积往往比建筑面积小。
2.实得面积是把一些经过改造后可用的面积算入之内的。就像不封闭的阳台是按一般面积算的，没顶的露台是不计入房产面积的，而这些你装修一下其实都可以完全使用。实得面积=建筑面积+经改造可以使用的面积.
你的这个空中花园如果可以的话是可以改造的

Answer 2

呵呵,可以买，也是正常的
你算的面积是房间的使用面积吧？
实际的面积是房屋的面积+公摊面积的（比如楼梯间，走廊大家平摊的）
面积方面开发商是不会忽悠的
因为以后交房的时候办房产证是以房管部门实际测量的面积为准的（当然也要加上公摊面积）多的面积或者少的面积都由合同上的单价每平方多退少补的

Answer 3

提问：哪两个卧室是赠送的面积？
建筑面积的概念和套内面积的概念是不一样的，请确定到底是建筑面积还是套内面积。（建筑面积是套内面积与公摊面积之和）
还有就是，你按图的尺寸算建筑面积是不对的，图的尺寸是墙体轴线的尺寸。

Answer 4

设计图上的建筑面积是按照设计图计算的,不是按照设计图上标的尺寸来计算的