房子和地下室产权问题

Question

你好，我5年前购买一套房子，当时签订的时候上边写着不含地下室，，现已过户，房产证写着包含地下室，现在以前的房主又来要地下室，请问，是协议有效还是房产证有效？

Answer 1

看产证，如果产证上有对于这个地下室的描述和配图，那么李和张交易过户后，这个地下室就归了张，因为地下室属于这个房子的配套设施，就如同买复式一样，总会送一个层高不足2.2米的地下室，这个面积是不算如房产证里的，但是产证上会有配图和详述的。

举个例子，就车位问题而言，买卖房子前要先行过户车位，车位也是有产证的，没有过户交易，房子是无法过户的。

再有一种情况，是单位曾经分的房子，地下室又称储藏室，面积不大，只能存放自行车，摩托车的那种，这种性质的就麻烦了，可能当时就是跟单位买下来的，或许有协议性合同。

总之，如果合同上没有，就看产证，产证上只要有这个地下室的描述，那这个地下室就算在李和张买卖的总房价款内了。

回答你补充提问：

张可以询问这个房子归属的物业和开发商，对地下室当初的分配和买卖是通过何种方式获得的，产证上没有描述，那么基本可以肯定地下室在交易中心没有备案的，所以即便张不买李的也可以买其它人的，同样，权益的保障要看交易中心是不存在备案。 因此，搞清这个小区地下室性质是最关键的，因为，李是靠何种凭证证明这个地下室归属与他呢？那个权利部门给他的权利保障呢？张问清这些，对自己将来拥有一套权利清晰明确的地下室也是必须要做的工作。

Answer 2

本人认为房产证有效。因协议的签订是在房产证之前，最终应以房产证为准，这同房子的面积一样以房产证为准。

Answer 3

如此看，要按照房证上的话你划算了。可是毕竟你们协议是有效的受法律保护的，所以以前房主来要地下室是可以理解的。他就是纠缠不完你们也不清净，他要是把房产部门以及你一起起诉到法院我想你也得最后结局协商或者你得补偿他地下室那部分的钱。最后地下室归你所有。或者你就得把地下室还给他。本回答被提问者采纳

Answer 4

需要对房产证作尽调，才适宜作出判断。

Answer 5

需要去房管局确定地下室的产权是否和住宅本身绑定，如果绑定的话建议您和原房主进行沟通商量。
没有房产证的地下室是不能办理过户。
房产过户必须的材料如下：买卖双方身份证明、房权证、户口本、结婚证、无房证明、买卖合同、过户确权审批表、评估报告。
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